대출이 필요할 때는 말이야 - 2편

오늘은 지난번 하지 못했던 내용에 대해서 이어서 이야기를 해볼게.

지난 이야기는 대출을 받기 위해서 생각해야할 것들, 그리고 종류에 대해서 알아봤다면, 오늘은 비슷하지만 대출과 관련된 이야기를 조금 더 해볼까 해.

 

고정금리 vs 변동금리

대출을 받게 되면, 금리 즉 이자를 결정하게 되는데 이 이자가 대출기간동안 쭉 고정적으로 유지가 되는지, 아니면 특정 기간마다 변동이 되는지 선택을 해야해. 

금리는 은행마다, 또는 상품마다 천차만별이므로, 어떤 금리가 더 싸다 비싸다 이야기하기는 힘들겠지만, 금리를 선택할 때 생각해야할 것들 위주로 이야기를 해볼게.

 

먼저 고정금리는 처음 돈을 빌린 순간부터 만기때까지 정해진 금리가 계속 유지되는 상품이야. 대출 실행 후, 금리가 오르는 경우에는 이득일 것이고, 떨어지는 경우에는 손해라고 할 수 있지.

 

그런데, 이득과 손해는 사실 금리차이로만 생각할 것이 아니라 여러가지를 복합적으로 생각해야할 것 같아. 가령 금리가 오르면 손해를 보는 대신, 만기때까지 자금 계획을 안정적으로 실행해 나갈 수 있는 장점이 있고, 또한 앞으로 금리가 급격하게 변동될 것에 대비해서 심리적인 안정감을 주기도 하지. 이런것들을 모두 돈으로 환산한다면, 글쎄 금리가 조금 오르더라도 크게 단점으로 작용하지는 않을것 같기도 해.

 

주택담보 대출과 같이, 대출 기간이 긴 상품의 경우 고정금리를 선택하게 되면 좀 심리적인 안정감이 있는 것 같아.

 

다음은 변동금리, 변동금리는 정해진 시간마다 금리를 결정해서 매달 내는 이자가 바뀌게 된단다. 대부분 이때 기준이 되는 금리는 코픽스(COFIX : Cost of Funds Index) 금리라고 하는데, 은행들이 자금을 조달관련 정보를 기준으로 산출되는 지수라고 할 수 있지. 이 기준에 의해 3개월이면 3개월, 6개월이면 6개월 이렇게 금리가 변동되게 되지.

 

앞으로 금리가 떨어질 것 같으면 변동금리를 선택하는게 당연히 유리하겠지? 그리고 보통은 고정금리보다 변동금리가 저렴한 경우가 많아. 그래서 대출기간이 그리 길지 않다면 당장 변동금리 기준으로 제일 저렴한 대출상품을 이용하는 것도 좋지.

 

참고로 아빠는 지금 살고 있는 집을 30년 고정금리로, 집값의 약 30%를 대출받아서 사용하고 있는데, 30년 동안 오르지 않는 월세로 산다고 생각하니 마음이 편하더라고. 우리 애들 모두 초등학교 중학교까지 이사안다니고 편하게 마칠수 있는 것도 장점이고.

 

나중에 집을 마련하게 될 때 이런 사항들도 한번 참고했으면 좋겠구나.

 

대출 갈아타기

집을 장만하기 위해 주택담보대출을 받기로 하고, 30년 고정금리고 선택했다고 하자. 그럼 30년동안 꼼짝없이 다달이 정해진 이자와 원금만을 갚아야 하는 것은 아니야.

 

고정금리라고 하더라도, 새로운 대출을 받아서 기존 대출을 갚고, 새로운 조건으로 대출을 다시 받을 수 있어. 이런 것을 "대환대출"이라고 해. 만약, 처음 대출 실행시 금리가 3%였는데, 나중에 금리가 2%로 떨어진 경우, 이럴 때 갈아타기를 할 수 있지.

 

예를 들어 1억을 3%로 빌렸다면, 1년에 300만원씩 이자를 냈어야 했는데, 2%로 빌린다면 200만원만 내면 되니까 연 100만원의 대출 이자를 절약할 수 있겠지?

 

단, 이렇게 갈아탈 때는 몇가지 조건을 확인해봐야 해. 첫번째는 "중도상환수수료"야. 보통 3년을 기준으로 책정되는데 은행들도 처음 대출을 해주고 고정적으로 이자 수입을 챙겨야 하니까 3년 안에 대출을 해지하게 되면 보통 원금의 1%정도를 수수료로 납부하게 되어있어. 물론 3년이 지났다면 별도의 수수료 없이 대출을 해지하고, 다시 갈아탈 수 있지.

 

이럴 경우는 거의 없겠지만, 금리차이가 많이 나서, 중도상환수수료를 제하고도 이득이 되는 경우에는 3년이 되지 않은 경우에도 갈아타기를 할 수 있는데 그것은 그때그때 상황에 맞게 진행하면 될 것 같아.

 

그리고, 두번째는 "대출 금액"부분이야. 보통 대출을 갈아타기할 때는, 신규로 받은 대출금으로 기존 대출을 상환하고, 다시 새롭게 다달이 갚아 나가는 형태일 텐데, 이때 "대환대출"의 경우 기존 대출금액보다 더 크게 늘려서 받는게 안되는 경우도 있어. 보통 국가 정책 상품의 주택담보 대출이 이런 경우에 해당되는데, 만약, 원금이 1억인데, 갈아타기로 2억을 빌린다음 1억을 갚고, 내가 1억을 추가로 사용하겠다? 이런 경우는 잘 안되는 경우가 많아. 그래서 대출 금액 부분도 잘 챙겨야 하지.

 

상환 방법

대출을 갚는 방법은 크게 3가지로 볼 수 있어.

종류	설명	특징
원금균등분할	원금을 대출기간으로 나눠서, 매달 들어갈 원금을 정하고, 이자를 계산하는 방식	원금은 균등하게 나눠지므로, 매달 고정적으로 갚아나가게 되고, 이자는 매달 변동된다. 총 월 납입금이 갈수록 적어지지만, 계속 변동된다.
원리금균등분할	매달 나가야 하는 이자와 원금을 균등하게 책정한다.	매달 나가는 금액이 항상 동일하므로 자금계획에 유리하고, 대출 상환기간이 길어질 수록 납입금안에 포함된 이자 부분이 계속해서 감소하고, 원금은 계속해서 증가하게 된다.
만기일시상환	대출기간동안 이자만 내고, 만기때 원금을 일시금으로 상환한다.	대출기간동안 원금을 갚지 않으므로, 가장 비싼 이자를 부담하는 방식이다. 단, 납입금이 가장 적으므로, 대출 초기 부담이 적다.

보통 자금 계획을 세울 때, 다달이 들어가는 금액이 고정적인게 편리하니까 원리금균등분할상환을 많이 선택하기도 해.

대출기간동안 총 이자액은 만기일시상환 > 원리금균등분할상환 > 원금균등반할상환 순서로 되는데, 주택담보 대출의 경우 거의 30년을 다 채우지 않고 이사하는 경우가 많으므로, 이자액보다는 자금 계획의 용이성을 먼저 생각하는게 좋을 것 같아.

 

그리고 보통 대출을 무서워하는 사람들의 이야기를 들어보면, 2억 빌리는데, 30년하면 이자만 몇천만원 나오거든 당장 눈앞에 계산된 금액을 보면 정말 어마어마하고, 크게 보여서 덜컥 대출받기가 꺼려지는 것이 사실이지.

 

하지만, 아까도 이야기 했듯이 주택담보대출의 경우 30년까지 대출을 끌고 가는 경우는 거의 없을 뿐더러, 만약 운좋게 집값이 올랐으면 팔고, 차액으로 다른 곳으로 이사를 가기도 하고 그러니까 너무 두려워 할 필요도 없을 것 같아.

 

실거주 1주택의 경우, 사실 올라도 뭐 당장 이사갈 것 아니라면 그 차액이 내것이 아니 듯, 집값이 내린다고 해도 당장 손해를 보는 것도 아니니 그냥 마음편히 안정적으로 생활 할 수 있는 터전을 이룬다는 것에 가장 큰 의미를 두었으면 해.

 

마치며

이것으로 대출에 대한 이야기는 대략 모두다 한 것 같은데, 저번 글에서도 이야기 했듯이 대출은 꼭 필요한 경우에만, 자기가 감당할 수 있는 범위 내에서만 할 것.

그리고, 만약 확실한 투자처가 있어서 연 5%의 수익을 올릴 수 있는 경우가 있다고 하면, 2%로 대출 1억을 받아서 5%의 수익을 올리고, 2%의 이자를 갚아도 3%의 이득이 생기겠구나.. 라는 생각으로 레버리지를 이용하여 투자를 하려는 경우가 있을 수도 있는데, 이것은 정말 말리고 싶다. 절대 금지!!! 알았지?

 

100% 확실한 투자라는 것은 없어, 투자라는 것은 항상 잃을것에 대한 대비를 어떻게 할 것인지 끊임없이 연구하고 적용해야하는 것이지, 레버리지를 사용하는 순간, 이득이 빠르게 불어나는 것과 마찬가지로 손실도 빠르게 불어난 다는 것을 명심하자!!