1가구 1주택 양도세

1가구 1 주택 양도세

저는 현재 실거주 목적으로 대출을 끼고, 아파트를 매수하여 살고 있습니다. 아내와 50%씩 지분을 나눠서 공동명의로 가지고 있는데요, 한 번의 매수/매도 경험이 있고, 지금 집은 두 번째로 살고 있는 집입니다.

 

처음 집을 매수할 당시, 미분양 아파트여서 양도세나 뭐 이런것은 신경 쓰지 않았습니다. 사실 제대로 된 지식이 없어서 매도 당시 양도세를 신경 쓰지 않았습니다. 양도세 납부 대상이 될 만큼 고가의 주택도 아니었을뿐더러, 1 주택이기 때문에 그냥 넘어갔지만 그래도 정확한 내용은 알고 있어야 할 것 같아서 이번에 살펴본 내용을 정리하려고 합니다.

 

더구나 2021년에는 1가구 1주택의 양도세 정책도 변경된다고 하니, 변화된 내용도 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

출처 : moneytree

양도소득세?

"양도"는 재산이나 물건따위를 남에게 넘긴다는 뜻입니다. 즉, 부동산이나 주식이나 이런 재화들을 거래를 통해 제삼자에게 이전하는 것을 이야기하는데요, 당연히 돈을 받고 넘겨줘야 할 것이고 돈이 오고 가는 거래에는 수익 또는 손실이 있을 수 있습니다.

 

이익이 나지 않으면 당연히 세금도내지 않겠지만, 수익이 난다면 일정한 기준에 따른 세금을 내야 합니다. 이를 "양도소득세"라고 합니다. 여러 가지 양도세가 있지만, 1가구 1 주택에 따른 부동산, 즉 아파트에 국한해서 설명해보겠습니다.

양도세율

여러가지 다양한 조건이 있겠지만, 1가구 1 주택이라는 가정하에 보유기간에 따른 세율을 알아보겠습니다.

구분		세율	비고
보유 기간	1년 미만	50%
	2년 미만	40%
	3년 이상	기본세율	구간별 최소 6% ~ 38%까지 과세
분양권		50%

비과세 조건

1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로, 2년 이상 보유한 경우에는 양도세가 과세되지 않습니다. 단, 취득 당시 조정지역에 있는 주택인 경우에는 보유기간 동안 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또한, 거래 당시 실거래가 9억을 초과하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

장기보유 특별공제액

주택을 오랫동안 보유하고 있는 경우 그 기간에 따라 양도소득세에서 일정 비율을 공제해주는 것인데요, 1 주택만 살펴보자면 아래와 같습니다.(2019년 1월 1일 양도일 경우)

보유기간	공제율
3년 이상	24%
4년 이상	32%
5년 이상	40%
6년 이상	48%
7년 이상	56%
8년 이상	64%
9년 이상	72%
10년 이상	80%

만약 양도세가 1천만 원이 나왔다고 하면, 10년을 보유했을 경우 80%가 감면되어 약 200만 원 정도만 세금으로 내면 되겠네요.

2021년부터 달라지는 소득세

10억 초과 구간 신설

이런 고민을 할 정도로 소득이 많았으면 좋겠지만.. 내년부터는 10억 이상 소득에 대해서는 기존 42%보다 3% 더 높은 45%의 세금을 메기겠다고 하네요.

소득 구간	소득세율	기타
1200만원 이하	6%
1200 ~ 4600만원	15%
4600 ~ 8800만원	24%
8800 ~ 1.5억원	35%
1.5 ~ 3억원	38%
3 ~ 5억원	40%
5 ~ 10억원	42%
10억원 초과	45%	2021년 부터 적용

장기보유 특별공제에 거주기간 도입

올해까지는 10년 동안 보유만 해도(조정지역의 경우 2년 거주 요건 추가) 80%의 양도세 감면을 받을 수 있었는데요, 2021년부터는 10년 최대 보유해야 40% 그리고, 10년 최대 거주해야 40% 해서 총 80%의 감면을 받을 수 있을 걸로 보입니다. 즉, 보유기간별로 최대 40%, 거주기간별로 최대 40%로 해서 오래 거주하면서 보유한 사람에게 혜택을 주는 걸로 바뀌는 모양이에요.

보유기간	공제율	거주기간	공제율
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	2년 이상 ~ 3년 미만	8%
		3년 이상 ~ 4년 미만	12 %
4년 이상 ~ 5년 미만	16%	4년 이상 ~ 5년 미만	16%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	5년 이상 ~ 6년 미만	20%
6년 이상 ~ 7년 미만	24%	6년 이상 ~ 7년 미만	24%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	7년 이상 ~ 8년 미만	28%
8년 이상 ~ 9년 미만	32%	8년 이상 ~ 9년 미만	32%
9년 이상 ~ 10년 미만	36%	9년 이상 ~ 10년 미만	36%
10년 이상	40%	10년 이상	40%

10년 보유하고, 2년 거주해도 80% 받을 수 있었는데, 내년부터는 이렇게 하면 48%로 줄어들게 됩니다.

케이스 스터디(국세청 양도 소득세 자동계산)

  어느 예제나 등장하는 그 유명한 홍길동 아저씨가 10년 전에 구입한 5억 원의 아파트 한 채가 있습니다. 10년 보유 + 10년 거주했고, 현재 15억 원에 아파트를 매도했다고 하면 내야 하는 양도세는 얼마가 될지 한번 계산해보겠습니다.

국세청 홈택스 - 양도소득세 간편 계산 서비스를 이용해서 한번 계산해보겠습니다.

기본 정보 입력

기본 사항 입력 [출처 : 국세청 양도소득세 간편계산]

기간은 대략 2010년부터 2021년까지 했고요, 위와 같이 입력해봤습니다. 계산 결과를 직관적으로 파악하기 편하게 기타 항목은 입력하지 않았는데요, 보통 소유권 이전에 필요한 세금이나, 법무사 비용 등 기타 비용을 입력하면 양도세 과세 대상에서 제외가 되니, 실제 필요한 분들은 같이 넣어서 계산 해면될 것 같습니다.

장기보유 특별공제 계산

기타 사항을 입력하다 보면, 양도주택에 거주한 기간을 입력하게 되는데, 아래와 같이 새창이 뜨면서 장기보유 특별공제 계산을 할 수 있는 화면이 뜹니다. 과세대상 양도차익이 자동 계산되는데, 여기에 거주기간을 입력합니다. 10년이라고 입력하니 공제금액이 3억 2천만 원이 나오네요. 4억에서 80%가 맞게 계산이 되었습니다. 장기보유 특별공제는 정말 어마어마한 혜택이라고 볼 수 있겠습니다.

 

이 계산은 2021년 바뀐 세법 기준으로 계산이 됩니다. 즉, 위에 예제에서 말씀드렸듯, 10년 보유+10년 거주했을 경우 맥시멈 80%가 공제되는 상황을 예제로 하여 진행하고 있습니다.

장기 보유 특별 공제 입력 [출처 : 국세청 양도소득세 간편계산]

양도 소득세 계산 결과

저는 이 화면을 보다가, 과세대상 양도차익(7) 항목이 이해가 안 되었는데요, 찾아보니 과세대상은 전체 양도금액에서 9억을 초과하는 비율만큼 양도차익에서 과세가 된다고 나와있습니다. 말이 좀 복잡한데요, 좀 풀어보면 이렇습니다. 전체 양도금액은 15억입니다. 여기서 9억을 초과하는 금액은 6억입니다. 15억 중, 6억이 차지하는 비율은 40%입니다. 즉, 전체 양도차익에서 40%만큼만 과세대상이 된다는 의미로 보시면 될 것 같습니다.

 

따라서, 양도차익 금액 10억에서 과세대상 금액이 4억이 나왔고요, 여기에 장기보유 특별공제 80%가 적용되어 양도 소득금액은 8천만 원이 나왔습니다. 그런데 양도소득 기본공제 250만 원이 적용되어 최종 과세표준금액은 77,500,000원이 됩니다. 기본 소득구간으로 따져보면 세율은 24%이므로, 실제 납부해야 할 양도소득세는 13,380,000원이 되게 됩니다.

 

마치며...

10억 원의 이익을 얻었는데, 세금은 천만 원 남짓 낸다고 하니, 장기보유 공제는 정말 어마어마한 혜택이라는 걸 새삼 깨닫게 되었습니다. 다주택자 또는 다수의 부동산을 대상으로 투자를 하시는 분들이라면 아마 더 복잡한 셈법으로 계산을 하셔야겠지만, 저처럼 1가구 1 주택인 분들이 이사를 가거나, 집을 갈아탈 때 발생할 수 있는 양도세에 대해서 집중적으로 알아보았습니다. 

 

쓰다 보니, 공동명의 인경우 양도금액을 절반으로 해서, 두 번 신고를 각자 해야 하나 싶은 생각이 드는데, 이것은 나중에 따로 한번 더 정리를 해봐야겠습니다.